На рынке складской недвижимости наступило затишье, пришедшее на смену ажиотажному спросу и агрессивному росту арендных ставок, говорят опрошенные Forbes эксперты. Относительно будущего сегмента они сильно разошлись во мнениях: одни прогнозируют полноценное охлаждение, снижение ставок и заметный рост доли вакантных площадей, другие же считают, что "замирание" на рынке временно и на смену ему вскоре снова придет рост.
Холодная осень
Осенью 2024 РіРѕРґР° участники рынка начали говорить РѕР± охлаждении СЃРїСЂРѕСЃР°. "Снижение СЃРїСЂРѕСЃР° РЅР° складские площади, действительно, стало заметно примерно СЃ РЅРѕСЏР±СЂСЏ, — РіРѕРІРѕСЂРёС‚ партнер NF Group Константин Фомиченко. — Триггером послкжило повышение ключевой ставки. Р’ условиях удорожания кредитов РјРЅРѕРіРёРµ РёРіСЂРѕРєРё приостановили планы РїРѕ расширению Рё начали пересматривать стратегии, сфокусировавшись РЅР° оптимизации уже занятых площадей. Р’ результате РЅР° рынке сформировалась дополнительная вакансия, что привело Рє стабилизации ставок аренды Рё прекращению аукционов Р·Р° каждый свободный метр, которые еще недавно были признаком дефицита предложения". Рћ практике проведения аукционов Рё ультимативном повышении ставок РЅР° рынке складов ранее писал Forbes.
Р’ конце 2024 РіРѕРґР° стало известно, что компания "СберЛогистика" разрывает РґРѕРіРѕРІРѕСЂС‹ аренды складов, что еще сильнее подогрело разговоры Рѕ снижении СЃРїСЂРѕСЃР° РЅР° склады. "Ситуация СЃ компанией "СберЛогистика" спровоцировала РґРёСЃРєСѓСЃСЃРёРё Рѕ возможном охлаждении рынка складской недвижимости", — констатирует коммерческий директор 3PL-оператора NC Logistic Р?РіРѕСЂСЊ Ковальчук.
Возможный спад СЃРїСЂРѕСЃР° нашел отражение РІ прогнозах РЅР° 2025 РіРѕРґ: IBC Real Estate РїСЂРѕРіРЅРѕР·РёСЂСѓСЋС‚ снижение сделок СЃРѕ складами РІ РњРѕСЃРєРѕРІСЃРєРѕРј регионе РЅР° 19,7%, РґРѕ 2,5 млн РєРІ. Рј, NF Group — РЅР° 20%, РґРѕ 2 млн РєРІ. Рј, Remain — РЅР° 22%, РґРѕ 2,2 млн РєРІ. Рј. Таким образом, РІ случае реализации РїСЂРѕРіРЅРѕР·РѕРІ СЃРїСЂРѕСЃ может вернуться Рє СѓСЂРѕРІРЅСЋ 2021 РіРѕРґР°, который IBC Real Estate оценивал РІ 2,76 млн РєРІ. Рј, Р° NF Group — РІ 2,6 млн РєРІ. Рј (РІСЃРµ перечисленные исследования есть РІ распоряжении Forbes).
"Особенность 2025 РіРѕРґР° заключается РІ "навесе" запланированного РІ 2024 РіРѕРґСѓ предложения, которое, РїРѕ прогнозам, будет превышать СЃРїСЂРѕСЃ, — отмечает директор департамента складской Рё промышленной недвижимости Remain Александр Федоров. — Р?менно СЃ этим Рё связано охлаждение Рё приземление рынка".
Одновременно со снижением спроса на складском рынке ожидается большой ввод новых складских площадей. Ряд опрошенных экспертов отмечают, что заявленный ввод может не реализоваться в полной мере в 2025 году.
"5,3 млн РєРІ. Рј — это объем строительства, который заявлен РІ этом РіРѕРґСѓ, — отметил член совета директоров, руководитель департамента РїРѕ работе СЃРѕ складскими Рё производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин РІ С…РѕРґРµ выступления РЅР° пресс-мероприятии, РЅР° котором присутствовал корреспондент Forbes. — Рто очень РјРЅРѕРіРѕ, что-то такое было РІ 2015 РіРѕРґСѓ, Рё это привело Рє резкому обвалу ставок. РњС‹ очень консервативно оцениваем цифру реального РІРІРѕРґР° РІ 2,2 млн РєРІ. Рј, РёР· которых 900 000 РєРІ. Рј — это строительство РїРѕРґ конкретного заказчика, 450 000 РєРІ. Рј — строительство РІ сегменте light industrial, 700 000 РєРІ. Рј — объекты, строящиеся спекулятивно Рё 150 000 РєРІ. Рј — объекты, возводимые для собственных нужд. Между объемом заявленных проектов Рё нашим РїСЂРѕРіРЅРѕР·РѕРј большая разница — 3 млн РєРІ. Рј, Рё если хотя Р±С‹ 1-1,5 млн РєРІ. Рј РёР· этой разницы будет введено, это приведет Рє резкому росту вакансии, остановке роста ставок аренды Рё возникновению конкуренции Р·Р° арендатора". Остальные эксперты Forbes разошлись РІ оценке объема заявленного строительства: региональный директор департамента складской Рё индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко Рё старший директор, руководитель отдела складской Рё индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев оценили заявленный РІРІРѕРґ РІ 5,4 млн. РєРІ. Рј, Фомиченко РёР· NF Group — РІ 7,7 млн РєРІ. Рј.
"Прогнозируемые консультантами 7,7 млн РєРІ. Рј новых складов для рынка, объем которого 50 млн РєРІ. Рј — это очень РјРЅРѕРіРѕ, — отмечает заместитель генерального директора управляющей компании MLP Глеб Белавин. — Р—Р° такую активность отвечает человеческий фактор. Р’ какой-то момент РІСЃРµ кинулись торговать РЅР° маркетплейсах, потом создавать транспортные компании, Р° РІ данном случае — строить склады, соблазнившись рассказами Рѕ высоком СЃРїСЂРѕСЃРµ Рё ставках. Заморозить проекты можно, РЅРѕ только если сама стройка еще РЅРµ началась, Р° РєРѕРіРґР° уже есть фундамент Рё колонны, РїРѕР·РґРЅРѕ останавливать стройку. Поэтому СЏ думаю, что изрядная доля этих проектов РЅР° рынок РІСЃРµ-таки выйдет. Рђ дальше произойдет то же самое, что Рё СЃ транспортными компаниями — хаотичный выход больших объемов РЅР° рынок Рё дисконты". Рћ последствиях выхода РЅР° рынок автомобильных грузоперевозок большого числа новых РёРіСЂРѕРєРѕРІ ранее писал Forbes.
"Доля спекулятивных проектов разнится РѕС‚ рынка Рє рынку, — описывает структуру РЅРѕРІРѕРіРѕ строительства Алябьев РёР· CORE.XP. — Например, РІ РњРѕСЃРєРІРµ РёР· ожидаемых Рє РІРІРѕРґСѓ РІ 2025 РіРѕРґСѓ 2,4 млн РєРІ. Рј 51% приходится РЅР° спекулятивные проекты. Конечно, часть РёР· РЅРёС… может пополнить вакантное предложение, что отразится РЅР° доле свободных площадей, РјС‹ ожидаем роста этого показателя РґРѕ 2-2,5%. Р’ регионах же РѕСЃРЅРѕРІР° РІРІРѕРґР° (РґРѕ 80%) — built-to-suit проекты (то есть строительство РїРѕРґ заказчика. — Forbes)".
В Московском регионе на 2025 год запланирован ввод новых складских площадей общей площадью 1,99 млн кв. м, из них 56,6% или 1,126 млн кв. м приходится на спекулятивное строительство, подсчитал директор департамента складской недвижимости инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Дмитрий Герастовский. В спекулятивных объектах 20,4% площадей на данный момент законтрактовано, уточняет он.
Каких объемов может достичь вакансия Рє концу 2025 РіРѕРґР°? РџРѕ итогам 2024-РіРѕ РѕРЅР° РІ оценках всех аналитиков РѕРЅР° оставалась РЅР° СѓСЂРѕРІРЅРµ менее 1%, однако РїСЂРѕРіРЅРѕР·С‹ РЅР° 2025 РіРѕРґ разнятся. Ricci прогнозирует 1% Remain — 1,3%, IBC Real Estate — 2,5%, максимальный РїСЂРѕРіРЅРѕР· дает NF Group — 7%, РЅРѕ РїСЂРё условии РІРІРѕРґР° всех заявленных проектов. Р’СЃРµ перечисленные РїСЂРѕРіРЅРѕР·С‹ относятся Рє РњРѕСЃРєРѕРІСЃРєРѕРјСѓ региону.
Объем рынка РњРѕСЃРєРѕРІСЃРєРѕРіРѕ региона РЅР° конец 2024 РіРѕРґР° достигал 25,9 млн РєРІ. Рј (РїРѕ оценке NF Group). Таким образом, даже без учета РЅРѕРІРѕРіРѕ строительства вакансия РІ 2% РІ натуральном выражении Рє концу 2025 РіРѕРґР° составит примерно 520 000 РєРІ. Рј против 180 000 РєРІ. Рј РіРѕРґРѕРј ранее; СЃ учетом же РЅРѕРІРѕРіРѕ строительства объем вакантных площадей может достичь 2 млн РєРІ. Рј РІ РњРѕСЃРєРѕРІСЃРєРѕРј регионе Рё 4 млн РєРІ. Рј РїРѕ всей Р РѕСЃСЃРёРё. РџРѕ версии IBC Real Estate, существующий объем РјРѕСЃРєРѕРІСЃРєРѕРіРѕ рынка больше — 31,7 млн РєРІ. Рј, Рё вакансия 2,5% соответствует 790 000 РєРІ. Рј против 470 000 РєРІ. Рј (1,5%) РЅР° конец 2024 РіРѕРґР°.
Не пригодилось
К чистой вакансии постепенно добавляются площади, предлагаемые в субаренду, говорят эксперты. Частично это связано с изменениями структуры импорта, в которой снижается доля потребительских товаров, о чем ранее писал Forbes.
Представители логистических компаний подтверждают появление свободных площадей Сѓ части арендаторов. "Сейчас покупательная способность снижается, что может сказаться РЅР° объемах формируемых запасов", — отмечает директор производственного департамента Boxberry Андрей Соколов.
"Некоторые ретейлеры снижают объемы поставляемых товаров, РІ том числе РІ СЃРІСЏР·Рё СЃ ростом закупочных цен, кредитных ресурсов Рё логистики, — добавляет коммерческий директор логистического оператора "Молком" Евгений РЎРјРёСЂРЅРѕРІ. — Р’ то же время СЂСЏРґ наших клиентов, напротив, РїСЂРѕСЃРёС‚ расширить долю зарезервированных площадей".
"РњРЅРѕРіРёРµ владельцы стоков стремятся сократить РёС… объем, увеличивая оборачиваемость продукции РЅР° складах, что позволяет снизить размер финансовой нагрузки РЅР° бизнес, — констатирует руководитель отдела развития бизнеса FM Logistic РІ Р РѕСЃСЃРёРё Артем Хомышин. — Данный тренд наблюдается РЅР° рынке уже несколько месяцев СЃ момента последнего повышения ключевой ставки. Как следствие, РЅР° рынке появляются предложения РїРѕ субаренде СЂСЏРґР° складских объектов".
Некоторые участники рынка складской недвижимости тоже зафиксировали рост предложения субаренды.
"РќР° данный момент РІ субаренду РІ РњРѕСЃРєРѕРІСЃРєРѕРј регионе доступно около 85 000 РєРІ. Рј площадей, что РІ три раза превышает показатель, зафиксированный РІ конце прошлого РіРѕРґР°", — подсчитал Афанасенко РёР· Nikoliers. Реальное предложение площадей может быть Рё больше, добавляет Белавин РёР· MLP. "Возможно, Сѓ людей есть эти пустые полки, РЅРѕ РѕРЅРё РЅРµ заявляют РІ субаренду РІ открытую, то есть РЅРµ РїСЂРёС…РѕРґСЏС‚ Рє брокеру Рё РЅРµ РіРѕРІРѕСЂСЏС‚: "Сдай", — уточняет РѕРЅ.
"Снижение импорта отребительских товаров действительно сказалось РЅР° заполненности СЃСѓС…РёС… складов, — заключает CEO индустриального агентства Herzen Ярослав РўСѓР°. — Если летом 2023 РіРѕРґР° загрузка полочных мест Сѓ отдельных операторов достигала 85–90%, то Рє началу 2025-РіРѕ показатель снизился РґРѕ 70–75%, Р° РІ некоторых сегментах (Р·Р° пределами маркетплейсов) — еще ниже. Рто РЅРµ массовый выход арендаторов, Р° следствие падения товарооборота: меньше товаров — ниже оборачиваемость — меньше складских запасов".
Беспощадные ставки
Возможность роста доли вакантных площадей может привести Рє снижению ставок аренды складов, полагают собеседники Forbes. Р—Р° последние РіРѕРґС‹ аренда складов дорожала, значительно опережая уровень инфляции. РџРѕ оценке Remain, Р·Р° 2024 РіРѕРґ ставки аренды существующих складов выросли РЅР° 41%, РґРѕ 12 000 рублей Р·Р° квадратный метр РІ РіРѕРґ, РїРѕ оценке IBC Real Estate — РЅР° 43,6%, РґРѕ 12 800 рублей, NF Group — РЅР° 41,17%, РґРѕ 12 000 рублей Р·Р° "квадрат" РІ РіРѕРґ. Для сравнения, инфляция РІ 2024 РіРѕРґСѓ составила 9,52%, Р° ключевая ставка выросла РЅР° 31,25% или 5 Рї. Рї., РґРѕ 21%.
"Р’ прошлом РіРѕРґСѓ складской рынок оказался перегрет РёР·-Р·Р° высокого СЃРїСЂРѕСЃР° РЅР° складские площади, — объясняет тенденцию сооснователь Рё партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин. — Помещения искали РЅРµ только компании, планирующие расширение, РЅРѕ Рё арендаторы, которым собственники стали массово объявлять Рѕ повышении ставок РїРѕ заключенным договорам РІ РґРІР°-три раза. Для владельцев логопарков это был вынужденный шаг, поскольку прописанная РІ заключенных РґРѕ 2022 РіРѕРґР° договорах индексация ставок РЅРµ позволяла РёРј приблизится Рє рыночным показателям. Р’ результате компании, которые отказались платить более высокую стоимость аренды, стали искать альтернативные варианты. Конкуренция Р·Р° складские площади РІ определенный момент была столь высока, что РЅР° некоторые объекты было 15-20, Р° РёРЅРѕРіРґР° Рё 30 потенциальных претендентов". РњРЅРѕРіРёРµ РёР· опрошенных экспертов отмечают, что текущий уровень ставок аренды стал для арендаторов непосильным Рё наравне СЃРѕ стоимостью кредитов является причиной снижения СЃРїСЂРѕСЃР°. "Уменьшение количества новых арендных сделок будет обусловлено РЅРµ столько снижением запросов, сколько неготовностью арендаторов платить РїРѕ текущим ставкам", — РіРѕРІРѕСЂРёС‚ управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов.
На ажиотажный спрос на фоне дефицита сослались большинство собеседников Forbes. Вакансия уже выросла: по оценке IBC Real Estate, на конец 2024 года она составляла 1,5%, а к середине марта 2025-го выросла до 2,2%.
Собственники складов при этом уверены, что рост вакансии будет умеренным, а ставки вырастут либо останутся на прежних уровнях.
"РњС‹, как собственники, РїРѕРєР° РЅРµ РІРёРґРёРј разворота Рє снижению ставок, — отмечает директор департамента складской недвижимости Accent Capital Антон Комаров. — РќРѕ есть РёРіСЂРѕРєРё, которые РЅР° фоне торможения СЃРїСЂРѕСЃР° почувствовали возможность Рё пытаются раскачать этот тренд. Рто компании РёР· разных сегментов рынка — Рё 3PL, Рё ретейл, Рё e-commerce. РќСѓ Рё, конечно, это РІ первую очередь касается BTS. РќР° рынке готовых складов, Рє примеру, РЅР° очень востребованном сегодня южном направлении РІСЃРµ объекты, которые сейчас маркетируются, ставок РЅРµ снижают".
"Р’ перспективе РјС‹ ожидаем замедления темпов РЅРѕРІРѕРіРѕ складского строительства, продолжающегося роста ставок, — РіРѕРІРѕСЂРёС‚ коммерческий директор ГК "Ориентир" Петр Зарицкий. — РџСЂРё этом уменьшение количества новых арендных сделок будет обусловлено РЅРµ столько снижением запросов, сколько неготовностью арендаторов платить РїРѕ текущим ставкам, сформированным РІ условиях РґРѕСЂРѕРіРѕРіРѕ заемного капитала". РџРѕ его словам, РЅР° рынке наблюдаются разнонаправленные тенденции, однако РІ целом ставки либо остаются стабильными, либо продолжают умеренный СЂРѕСЃС‚.
"РќР° текущий момент рынок складской недвижимости РІ Р РѕСЃСЃРёРё сохраняет стабильность Рё РјС‹ РЅРµ наблюдаем СЃРѕ стороны арендаторов требований инициировать пересмотр арендных ставок РІ сторону снижения", — добавляет генеральный директор Instone Development Валерий Р–СѓРєРѕРІ.
Снижение ставок нежелательно Рё для еще РѕРґРЅРѕР№ категории РёРіСЂРѕРєРѕРІ рынка — пайщиков Р—РџР?Р¤ недвижимости. РџРѕ данным IBC Real Estate, РЅР° конец октября 2024 РіРѕРґР° РІ рыночных Р—РџР?Р¤ недвижимости было сосредоточено РїРѕСЂСЏРґРєР° 3,2 млн РєРІ. Рј, 81% которых приходится РЅР° складские объекты, 7% — РЅР° жилье Рё 5% — РЅР° офисы.
"Р РёСЃРєРѕРІ как таковых мало, РЅРѕ фонды, которые инвестировали РІ строящиеся объекты, РјРѕРіСѓС‚ принести клиентам убытки РїСЂРё фиксации, — полагает директор РїРѕ продуктовому развитию РЈРљ "Финам менеджмент" Евгений Цыбульский. — Р’ остальном — Сѓ клиентов уменьшится доходность или РѕРЅРё получат СЃРІРѕРё денежные средства обратно Р·Р° вычетом всех РєРѕРјРёСЃСЃРёР№".
Можно говорить Рѕ некой стабилизации СЃРїСЂРѕСЃР°, сменившая ажиотаж, потому что РїСЂРѕРіРЅРѕР·С‹ основаны РЅР° показателях предыдущих лет, РєРѕРіРґР° складские комплексы как инвестиция были РЅР° РїРёРєРµ, добавляет директор рынков Р РѕСЃСЃРёРё Рё РЎРќР“ fam Properties Валерий РўСѓРјРёРЅ. "РњС‹ РЅРµ РІРёРґРёРј серьезных СЂРёСЃРєРѕРІ для держателей Р—РџР?Р¤, РїСЂРё которых склады Р±СѓРґСѓС‚ невостребованными", — РіРѕРІРѕСЂРёС‚ РѕРЅ.
Опрошенные представители консалтинговых компаний связывают стоимость аренды складов СЃ ключевой ставкой. "Снижения ставок СЏ РЅРµ вижу, — РіРѕРІРѕСЂРёС‚ Ахмедзянов РёР· IBC Global. — Арендаторы давят, РїСЂРѕСЃСЏС‚ СЃРєРёРґРєРё, РЅРѕ собственники РёС… дать РЅРµ РјРѕРіСѓС‚. РџРѕРєР° ключевая ставка Центробанка РЅРµ упадет, цены РЅР° склады РІРЅРёР· РЅРµ РїРѕР№РґСѓС‚".
"Текущего СѓСЂРѕРІРЅСЏ ставок недостаточно, чтобы развивался девелопмент новых складов, Рё если здесь РјС‹ СѓРІРёРґРёРј замедление РЅРѕРІРѕРіРѕ строительства, то, как только начнет снижаться ключевая ставка Рё активизируется СЃРїСЂРѕСЃ, РјС‹ РІРЅРѕРІСЊ столкнемся СЃ еще Р±óльшим дефицитом, — прогнозирует партнер, директор РїРѕ развитию департамента складской недвижимости Invest7 Александр Перфильев. — Р? РІ этом случае рынок отреагирует новым ростом ставок аренды".
NF Group Рё IBC Real Estate, которые РЅР° момент публикации успели подвести итоги I квартала РЅР° складском рынке Рё обновить РїСЂРѕРіРЅРѕР·С‹ РїРѕ ставкам аренды, разошлись РІРѕ мнениях. Аналитики IBC Real Estate РїСЂРѕРіРЅРѕР·РёСЂСѓСЋС‚, что Р·Р° 2025 РіРѕРґ ставки вырастут РЅР° 8%, РґРѕ 13 500 рублей Р·Р° квадратный метр РІ РіРѕРґ. NF Group прогнозирует, что РІ РњРѕСЃРєРѕРІСЃРєРѕРј регионе ставки сохранятся РЅР° СѓСЂРѕРІРЅРµ конца 2024 РіРѕРґР° — 12 000 рублей, РІ Санкт-Петербурге Рё Ленинградской области — СЂРѕСЃС‚ РЅР° 2,8%, РґРѕ 10 700 рублей, Р° РІ остальных регионах — СЂРѕСЃС‚ РЅР° 6,4%, РґРѕ 11 500 рублей Р·Р° квадратный метр РІ РіРѕРґ.
Форбс
Общение: Группа в Telegram,
Форум
Р?нформационные каналы:
Важные новости,
Все новости
