Меры ЦБ, РїРѕ заявлению пресс-службы регулятора, РЅРµ должны привести Рє резкому росту отказов, поскольку банки уже выдают рискованных кредитов меньше новых лимитов. Р’СЃРµ подробности — РІ материале "Р?звестий".
Риски обходных путей
Новые ограничения для банков Центробанк устанавливает с 1 июля. Решение направлено на снижение числа уязвимых кредитов. По данным ЦБ РФ, доля просроченной ипотеки на апрель текущего года (свыше 90 дней) достигла 1%, объем проблемной задолженности к концу 2025 года вырос вдвое — до 205 млрд рублей, а в первом полугодии 2025 года суды удовлетворили 89,5% из 6,1 тыс. исков о выселении.
— Решение РѕР± ужесточении РІ III квартале макропруденциальных лимитов РїРѕ ипотеке РЅР° приобретение строящегося Рё готового жилья РІ многоквартирных домах принято для того, чтобы РІ будущем ограничить выдачи наиболее рискованной ипотеки Рё постепенно уменьшить ее долю РІ ипотечном портфеле. Р’ то же время РјС‹ РЅРµ ожидаем, что ужесточение приведет Рє росту доли отказов РїРѕ ипотеке, потому что фактически банки уже выдают рискованной ипотеки меньше, чем новые лимиты, — рассказали "Р?звестиям" РІ пресс-службе Банка Р РѕСЃСЃРёРё.
Например, по данным ЦБ, в I квартале 2026 года было предоставлено 4% ипотечных кредитов с показателем долговой нагрузки заемщика (ПДН) свыше 80%, 1% — с первоначальным взносом не более 20% стоимости жилья.
Однако ограничения всё же могут подталкивать к рискованным решениям — оформлению нескольких потребительских кредитов или покупке проблемных новостроек с большим дисконтом. Хотя банки ужесточили контроль общей долговой нагрузки, интерес к объектам с заметным снижением цены растет. Но за низкой стоимостью часто скрываются проблемы финансирования проекта. Как следствие, в 2025 году дефекты были выявлены в 93% введенных в эксплуатацию многоквартирных домов. Об этом свидетельствует исследование центра "Аналитика. Бизнес. Право".
Ужесточение приводит к пересмотру планов по улучшению жилищных условий. Семьи чаще рассматривают вторичный рынок, уменьшают запросы или копят больший взнос. По данным Росстата и отчетов "Дом.РФ", темпы сделок замедляются. Субсидированные ставки от застройщиков помогают пройти скоринг, а классическая ипотека с прицелом на рефинансирование может быть выгоднее ожидания снижения ставок при растущих ценах, отмечается в информации "Циан".
РџСЂРё этом профессор РќР?РЈ МГСУ, почетный строитель Р Р¤ Кирилл Кулаков РІСЃС‘ же уверен, что "стратегически данное ужесточение предотвращает будущие драмы, РєРѕРіРґР° РІ результате финансовых проблем семья лишается единственного жилья".
— Единственно верный совет — создавать накопления и приобретать жилье, соразмерное возможностям, а не желаниям, — призывает эксперт.
Альтернативные способы приобретения жилья
На фоне ужесточения ипотечных условий россияне начинают рассматривать рассрочку от застройщиков, аренду с правом выкупа и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). По данным "Циан", рассрочка сейчас уже занимает около 15% сделок. Ее главная особенность — беспроцентные условия при первоначальном взносе 30–50% и сроке обычно до сдачи дома. Такой вариант часто оказывается выгоднее классической ипотеки для покупателей. Однако он подходит лишь тем, кто способен закрыть платежи в течение 2–3 лет.
Динамика популярности рассрочки показательна: если в 2022 году ее доля в общем объеме долевых договоров не превышала 7%, то к концу 2025 года она выросла более чем вдвое — до 16%. В денежном выражении объем рассрочки увеличился с 300 млрд до 1,3–1,4 трлн рублей. Но, согласно базовому прогнозу рейтингового агентства НКРи "Дом.РФ" на 2026 год, доля рассрочки в сделках с жильем снизится до 12%, а объем сократится до 1 трлн рублей.
Важный нюанс: сейчас, по данным "Циан", такой способ оплаты предлагает более 90% застройщиков, но воспользоваться этим инструментом готовы лишь 38% покупателей — для большинства он остается вынужденным решением. При этом растет и риск расторжений: если сейчас доля отмененных сделок по рассрочке составляет около 3–15%, то в 2026 году аналитики прогнозируют рост этого показателя до 30%.
Аренда с правом выкупа позволяет начать без крупного взноса, засчитывая арендные платежи в стоимость квартиры с последующим переходом на ипотеку. Однако объект остается в залоге до полной оплаты, что создает дополнительные риски. ЖСК после изменений законодательства сохранились преимущественно в рамках госпрограмм для отдельных категорий граждан и не стали массовой альтернативой, если верить отчетам "Дом.РФ".
В сравнении с ипотекой короткая рассрочка выглядит предпочтительнее при наличии средств, но длинные схемы на 5–10 лет девелоперы постепенно сворачивают. По статистике Росреестра и "Дом.РФ", около 30–33% (примерно треть) потенциальных покупателей, не проходящих скоринг, вынуждены откладывать сделку или выбирать более бюджетные варианты. Ситуацию усугубляет падение одобряемости заявок: за последние полгода доля одобрения ипотеки сократилась с 61,5% в октябре 2025 года до 49,9% в марте 2026-го. При этом, как отмечают в "Циан", доля сделок за наличные и в рассрочку в 2025 году выросла с 24 до 28% от общей суммы, а цены на новостройки за год увеличились на 10,2%.
Гендиректор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков объясняет, что зачастую альтернативные сделки всё же несут серьезные последствия для покупателей. Попытки обойти ограничения через потребкредиты приводят к ситуации, когда платежи растут быстрее доходов, предупреждает руководитель агентства недвижимости "УваровДом" Дмитрий Уваров.
При сохранении ключевой ставки выше 13–15% в 2026 году возможно дальнейшее замедление выдачи ипотеки и рост доли нераспроданных проектов, допускают эксперты.
Собственные льготные программы девелоперов
Девелоперы расширяют субсидированные программы и варианты с минимальным или нулевым первоначальным взносом. При стоимости квартиры в 10 млн рублей и взносе 20%, по расчетам "Главстрой-Недвижимость", платеж по рыночной ставке 17,3% составляет около 116 тыс. рублей, при субсидированной ставке 11,9% — 82 тыс. рублей, а на льготный период 8–10% — 59–70 тыс. рублей.
Комбинированные программы и траншевая ипотека позволяют снизить начальные платежи с возможностью рефинансирования. Такие схемы повышают шансы на одобрение, хотя после льготного периода ставка возвращается к рыночному уровню 18–19%, а часть субсидии нередко закладывается в цену объекта, свидетельствуют данные портала "Дом.РФ". Руководитель отдела ипотечного кредитования "Главстрой-Недвижимость" Вадим Бутин подтверждает, что эти программы помогают удерживать спрос. При этом в девелоперской компании Asterus отмечают нынешний рост интереса к траншевым и субсидированным схемам, доля которых может вырасти до 10%.
Высокие ставки по депозитам 20–25% годовых на коротких сроках, по данным ЦБ РФ, стимулируют использование банковских вкладов для накопления первоначального взноса. Доля сделок со 100-процентной оплатой сохраняется на уровне около 30%. Многие семьи увеличивают сроки накоплений, чтобы уменьшить размер кредита и долговую нагрузку. Согласно сведениям Росстата, часть покупателей откладывает улучшение жилищных условий, переходя на более доступные форматы.
Альтернативные инструменты — облигации Рё РџР?Фы — РјРѕРіСѓС‚ набирать популярность для диверсификации, хотя консервативные депозиты остаются основным выбором. Р’ "Квартал-инвестстрое" считают, что РІ ответ РЅР° изменения РІ ипотечной системе, РІ частности РІ семейной ипотеке, девелоперы станут активнее предлагать рыночную ипотеку СЃ кастомизацией РїРѕРґ клиента. Субсидированные ставки Р±СѓРґСѓС‚ трансформироваться РїРѕРґ воздействием целевой аудитории конкретного проекта Рё тех банков, которые предоставляют кредит. РўРѕ есть ситуация поворачивается сейчас так, что застройщики становятся РЅРµ только продавцами недвижимости, конкретного Р–Рљ, его территории Рё инфраструктуры, РЅРѕ Рё продавцами ставок, актуальных банковских продуктов.
Однако аналитик РїРѕ динамическому ценообразованию BM Group Development Р?СЂРёРЅР° Павлова предупреждает, что субсидированная ставка РѕС‚ девелопера может быть выгодна, только если РѕРЅР° РЅРµ компенсируется завышением цены квартиры. Ранее ЦБ указывал, что околонулевые ставки могли сопровождаться удорожанием жилья РЅР° 20–30%. Поэтому РїСЂРё выборе важно сравнивать итоговую стоимость квартиры Рё размер переплаты.
Часть клиентов, РїРѕ словам собеседницы "Р?звестий", может активнее рассматривать рассрочку РѕС‚ застройщика, трейд-РёРЅ или накопление более высокого первоначального РІР·РЅРѕСЃР°. РџСЂРё этом кооперативы Рё аренда СЃ правом выкупа РІСЂСЏРґ ли станут массовыми РёР·-Р·Р° РЅРёР·РєРѕР№ юридической прозрачности Рё отсутствия государственного регулирования. Рксперт также акцентирует внимание РЅР° том, что для покупателя надежнее всего прозрачная СЌРєРѕРЅРѕРјРёРєР° сделки: реальная СЃРєРёРґРєР°, ДДУ, СЌСЃРєСЂРѕСѓ-счет Рё понятный график платежей.
Р’ Министерстве строительства Рё жилищно-коммунального хозяйства Р РѕСЃСЃРёР№СЃРєРѕР№ Федерации Рё общественном совете РїСЂРё Минстрое РЅР° момент публикации РЅР° запрос "Р?звестий" РЅРµ ответили.
Р?звестия
Общение: Группа в Telegram,
Форум
Р?нформационные каналы:
Важные новости,
Все новости
